Sådan sparer du penge på konverteringen

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 8, 2010. Af Jørgen RasmussenDato: 24.7.2010

•  
•  

Bank:

---

Med en rekordlav rente er det i dag attraktivt for mange boligejere at bytte det gamle fastforrentede lån ud med et nyt realkreditlån. Går du efter den højest mulige sikkerhed, er et 4-procent-lån et oplagt valg. Satser du i stedet på den lavest mulige rente, ligger det etårige rentetilpasningslån med en effektiv rente inklusiv bidrag på omkring 1,7 procent lige til højre fod.

I begge tilfælde gælder det dog om at holde tungen lige i munden, når du bliver mødt af bankrådgiverens smurte stemmebånd og lokkende salgstaler. For banken er der nemlig mange penge i en låneomlægning, hvor selve grundgebyret på 4.000 til 5.000 kroner hurtigt kan blive mangedoblet, hvis rådgiveren får held til at sælge dig en af de dyre løsninger.

Penge & Privatøkonomi har undersøgt markedet, og afhængigt af den metode rådgiveren foreslår dig, kan omkostningerne let svinge mellem 7.000 og 22.000 kroner for omlægning af et lån på 1 million kroner.

Årsagen til den store prisforskel skal ikke søges i valget af bank eller realkreditselskab, men mere i valget af omlægningsmetode og eventuelle tillægsydelser. Dertil kommer, at valget af tidspunkt for opsigelsen af det gamle lån også spiller en betydelig rolle.

En camoufleret indtægt

Differencerente er en af de helt store udgiftsposter, der ofte kommer som en overraskelse for mange kunder. Begrebet kan forklares meget "langhåret", men i bund og grund er der tale om en camoufleret indtægt til banken eller realkreditselskabet og naturligvis en tilsvarende udgift for dig som kunde.

Udgiften til differencerente hopper ind på regningen, når du vælger en såkaldt pari-straks-opsigelse, og udgiften kan i værste fald koste 15.000 til 20.000 kroner pr. lånte million kroner. Ved en pari-straks-indfrielse foretager du en omlægning her og nu. Men da det gamle lån skal siges op med to måneders varsel til et terminsskifte, skal du stadig betale de høje renter på det gamle lån frem til terminsskiftet, hvilket kan strække sig i op til fem måneder. Det gælder derfor om at holde øje med opsigelsesfristerne, så du slipper billigst muligt.

Foretager du pari-straks-indfrielsen lige efter den 1. august, slipper du reelt først ud af det gamle lån ved årsskiftet fem måneder senere, hvilket koster dyre differencerenter i hele den fem måneder lange periode. I stedet vil det være billigere at udskyde indfrielsen til den 31. oktober, da du i den situation kun skal betale differencerente i to måneder frem til den 1. januar.

Du betaler renter – og banken snupper gevinsten

Banken forklarer omkostningen til differencerente med, at du i princippet har to lån på samme tid, da du jo først slipper af med det gamle lån til terminsskiftet, mens du optager det nye lån med det samme.

I princippet skal du altså fortsat betale renter og bidrag på det gamle lån frem til terminsskiftet, mens du samtidig skal betale rente på det nye lån. I en forenklet form betyder pari-straksindfrielsen, at det nye lån i princippet er i "overskud". Provenuet fra det nye lån sættes derfor ind på en konto i banken, som typisk forrenter indskuddet med de tidligere omtalte 0,25 procent.

Ved en kurs på 97 for et nyt 4-procent-lån, placerer den effektive rente eksklusive bidrag sig lige omkring 4,25 procent. Det vil sige, at du skal betale 4,0 procent i såkaldt differencerente, mens du samtidig skal betale den høje rente på det gamle lån frem til terminsskiftet.

Låner du 1 million kroner gennem optagelse af et 4-procent-lån, koster differencerenten dig fra cirka 7.000 kroner, når du indfrier det gamle lån tættest muligt på terminsdatoen. Er du for sent ude med indfrielsen og opsiger lånet fem måneder før terminsdatoen, koster differencerenten dig op til 17.000 kroner.

Bankens fortjeneste kan i store træk beregnes som forskellen mellem, hvad banken kan få i afkast på den ledige million kroner i perioden fra opsigelsen og frem til næste termin, som kan strække sig i op til fem måneder.