Få lejligheden til halv pris

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 6, 2010. Af Jørgen RasmussenDato: 25.5.2010

Selv om andelslejligheder er steget kraftigt i pris det seneste årti og i dag handles på markedsvilkår, får du alligevel langt mere for pengene end ved investering i en ejerlejlighed.

I København er det således ikke udsædvanligt at støde på andelslejligheder, der handles til omkring halvdelen af prisen for en ejerlejlighed - i samme stand og i samme nærområde. Men du skal se dig for.

Markedet er uigennemsigtigt, og ejendomsmæglerne har stadig ikke fundet ud af at levere en ordentlig salgsopstilling.

Og ganske som du kan gøre et rigtig godt fund på andelsboligmarkedet, risikerer du også at købe alt for dyrt. Set under et er der dog ingen tvivl om, at mange andelslejligheder i København handles til attraktive priser både vurderet ud fra kontantprisen og den månedlige ydelse.

Data fra boligportalen Boliga.dk indikerer således, at en toværelses andelslejlighed i København fås til en månedlig nettoydelse på 71 procent af, hvad en tilsvarende ejerlejlighed koster. Det vil sige, at når nettoydelsen på en toværelses ejerlejlighed udgør 10.000 kroner, så vil ydelsen for en tilsvarende andelslejlighed kun løbe op på 7.100 kroner.

I Århus ser billedet knapt så lyst ud for købere af andelslejligheder.

Her viser tilsvarende tal fra Boliga.dk, at nettoydelsen for en toværelses lejlighed udgør 95 procent af ydelsen for en ejerlejlighed. Med andre ord er der næsten ingen penge at spare ved at købe en andelslejlighed i Århus frem for en ejerlejlighed.

Tjek foreningens seneste regnskab

De fleste ejendomsmæglere har endnu ikke fundet ud af, hvilke økonomiske oplysninger der er nødvendige for en køber, og derfor bliver en potentiel køber af en andelslejlighed sjældent orienteret om lejlighedens andel af den fælles gæld i foreningen. Det er ellers en af de helt centrale oplysninger.

Uden lejlighedens andel af den fælles gæld er det umuligt at beregne den reelle pris for andelslejligheden.

I stedet må eventuelle købere selv stykke oplysningerne sammen fra foreningens seneste regnskab, og her gælder det om at holde tungen lige i munden.

I første omgang handler det om at få kendskab til lejlighedens fordelingstal. For at kunne beregne tallet, skal du have oplysning om foreningens samlede andelskapital og størrelsen af andelsindskuddet på andelsbeviset.

Eksempel: Af regnskabet fremgår det, at andelskapitalen er på 2.000.000 kroner. På lejlighedens andelsbevis er der opført et oprindeligt indskud på 15.000 kroner. Det betyder, at lejlighedens indehaver ejer 15.000 ud af en kapital på 2.000.000 kroner, hvilket svarer til en ejerandel på 0,75 procent. I ejerforeninger benævnes dette tal som "fordelingstallet", og her er det altid oplyst i salgsopstillingen.

Næste trin er beregning af nettogælden i ejendommen.

Under regnskabets aktivside medregner du foreningens likvider, mens du under passivsiden medregner alle gældsposter. Efter at have modregnet gæld og likvider regner du dig frem til en nettogæld på eksempelvis 20 millioner kroner.

Da du som andelshaver har en andel af foreningen på 0,75 procent, har du også en andel af foreningens nettogæld på de nævnte 0,75 procent. Med enkel procentregning finder du nu ud af, at din andel af foreningens samlede nettogæld udgør 150.000 kroner.

Når du skal sammenligne med kontantprisen på en ejerlejlighed, lægger du 150.000 kroner sammen med salgsprisen og får dermed et retvisende billede af lejlighedens salgspris, som de dyrt betalte ejendomsmæglere endnu ikke er i stand til at levere.

Mediemyter giver usikkerhed om andelsboliger

Artikler i aviserne kan ofte sprede usikkerhed om andelsboligen som boligform. Med baggrund i enkeltsager efterlades læserne nogle gange med det indtryk, at en andelsbolig er en usikker investering. Særligt gennem de seneste måneder har nogle medier fokuseret på foreningernes belåningsforhold og gæld, hvilket kan være et vanskeligt område – især, når man ikke har styr på begreberne.

Så lad os én gang for alle få ryddet op i misforståelserne og begreberne.

Rente-swap: En swap består af en rentekontrakt, der låser renten på et langtløbende lån fast på et aftalt niveau. Optager andelsboligforeningen et variabelt forrentet lån på eksempelvis to procent, kan foreningen låse renten fast i en given periode ved at købe en såkaldt rente-swap.

I grove træk har rente-swappen i kombination med det variabelt forrentede lån de samme egenskaber som et fastforrentet kontantlån med særlige indfrielsesvilkår. Stiger renteniveauet, vil kursen på det fastforrentede kontantlån falde, og andelsboligforeningen vil kunne indfri lånet til en lavere kurs, end lånet blev udbetalt til.

Hvis renteniveauet omvendt falder, vil kursen på lånet stige, og andelsboligforeningen kommer ved en indfrielse til at betale mere for lånet, end der blev udbetalt ved lånets oprettelse. I begge tilfælde skal andelsboligforeningen årligt bogføre både kursgevinst og kurstab.

En faldende rente betyder altså, at andelsboligforeningen skal bogføre et kurstab, hvilket afspejler sig i en lavere egenkapital. Nogenlunde på samme vis fungerer en rente-swap. Her er rente og lånets hovedstol blot splittet op, men effekten af et rentefald er nøjagtig den samme. Falder renten, skal foreningen betale penge for at komme ud af fastrenteaftalen.

Den negative værdi af rente-swappen bliver nu bogført som kurstab og belaster dermed foreningens egenkapital negativt.

Nystiftede foreninger: Problemet med nystiftede andelsforeninger er i visse tilfælde, at ejendommen er købt alt for dyrt, og at der er for få andelshavere til at betale gildet. En dyrt indkøbt ejendom giver en høj husleje, som andelshaverne alene må deles om, da ejendommens lejere ikke kan pålægges en lejeforhøjelse.

Ofte har andelsboligforeningen ved stiftelsen af foreningen sat andelsindskuddet så lavt som muligt for at få flest medlemmer fra starten. Det begrænsede indskud betyder, at stort set hele gælden ligger i andelsforeningen, hvorved andelshaverne går glip af et stort rentefradrag. På den anden side kan det lave indskud i foreningen betyde, at ejendommen er belånt til langt op over skorstenen. Og store lån betyder en høj husleje, hvilket afskrækker mange købere.

Pantsikkerhed: Ofte har banken ikke den samme sikkerhed for sine udlån i en andelslejlighed som i en ejerlejlighed. Bankerne har derfor en tendens til at stille strengere krav til kreditvurderingen af køber for at reducere tab i tilfælde af en tvangsauktion. Løsningen er, at andelsforeningen indfører nye vedtægter, som tillader banken (kreditor) at overtage lejligheden og derefter videresælge den inden for de næste seks måneder.

Standardvedtægter med de nye regler kan hentes hos Andelsboligforeningernes Fælles Repræsentation, ABF.

Side 1: Hovedartikel
Side 2: Her adskiller andelsboligen sig fra ejerboligen
Side 3: Eksempler på sammenlignelige andels- og ejerlejligheder
Side 4: Godt tip og hvorfor skal du fokusere på den reelle kontantpris

Se også artiklen om forældrekøb af andelslejligheder:
Andel er ideel til forældrekøb