Konvertering - boligens skjulte pengemaskine

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 10, 2009. Af Esben Sylvest

•  
•  

Konvertering:

Da panikken tog over på de internationale finansmarkeder i oktober 2008, kunne de danske boligejere med fastforrentede realkreditlån iagttage det økonomiske kaos med tilbagelænet afslappethed - ja, måske endda med et lille smil om læberne.

Dels i bevidsthed om at de pludselige og voldsomme rentestigninger i disse dage ikke ville berøre dem - de havde jo fast rente. Dels fordi det for mange snarrådige boligejere faktisk gav en god mulighed for at konvertere op til et højere forrentet lån og skære en pæn bid af restgælden.

Koldblodige boligejere, der dengang omlagde 4%- eller 5%-lån til 7%-lån, kan nu med fordel konvertere ned til et 5%-lån og konstatere, at de i dag både har mindre gæld og lavere ydelse end før hele konverteringscirkusset gik i gang.

Hvor stor gevinsten så har været, afhænger af timing. Det bedste tidspunkt at omlægge lån på var slutningen af oktober 2008. De boligejere, der på det mest optimale tidspunkt konverterede deres fastforrentede lån op fra 4 til 7%, og i skrivende stund konverterer ned til 5%, har faktisk skåret omkring 150.000 kroner af restgælden for hver lånt million, viser beregninger fra realkreditselskabet BRFkredit, og samtidig er deres månedlige nettoydelse blevet reduceret med cirka 475 kroner.

En boligejer med en gæld på eksempelvis 2 millioner kroner skylder således 300.000 kroner mindre væk end for et år siden, og regneeksemplet illustrerer ganske godt, hvilke store beløb man har med at gøre, når man som boligejer jonglerer med omlægninger af realkreditlån.

Tilmed er det stort set risikofrit, hvis man holder sig til fastforrentede lån, understreger Kim Valentin, som er direktør i Finanshuset Fredensborg og giver uvildig økonomisk rådgivning. "Ved den fundamentale konverteringsstrategi, hvor man skifter mellem forskellige fastforrentede lån, kan boligejere kombinere sikkerheden ved en fast rente med muligheden for skattefri gevinster.

Det er et sted, hvor private kan spekulere stort set uden risiko, da man på forhånd kan beregne de økonomiske konsekvenser af en konvertering," siger han.

Øvelsen kræver held og is i bagdelen
Imidlertid er tingene ikke så lette og ligetil, som taleksemplet i foregående afsnit måske efterlader indtryk af.

Som før nævnt er timing et af de elementer, man skal have på sin side. Havde boligejeren fra før først konverteret op i midten af december i stedet for slutningen af oktober, var restgælden eksempelvis blot blevet reduceret med omkring 170.000 kroner i stedet for 300.000 kroner. Renteændringer kan på få uger eller dage vende op og ned på situationen, så det kræver både held og køligt overblik at slå til på de rigtige tidspunkter.