Flexlån, fastforrentet lån eller garantilån?

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 3, 2005. Af Claus ForraiDato: 10.1.2007

•  
•  

FØrste valg:

Hvis man havde en krystalkugle, hvori man kunne aflæse renteudviklingen mange år ud i fremtiden, ville det være en ukompliceret sag at vælge. Hvis man har vished om, at både den lange og den korte rente vil falde eller forblive uændret, bør man således vælge flexlån. Og hvis man har vished om, at både den korte og den lange rente vil stige, er der ingen tvivl om, at man skal vælge et fastforrentet lån.

Risikoen ligger på restgælden

Men selv den skarpeste analytiker kan kun kreere en troværdig renteprognose med en ganske kort tidshorisont. I stedet er man tvunget til at vælge ud fra personlige præferencer. Vil man have sikkerhed for, hvad man skal betale til realkreditinstituttet i hele lånets løbetid, er der naturligvis ingen vej uden om et fastforrentet lån. Men at man kender sine fremtidige ydelser, er ikke ensbetydende med, at et fastforrentet lån nødvendigvis er et mere sikkert lån end et flexlån.

For mens renten på lånet ligger fast, vil kursen på obligationerne bag lånet svinge i modsat takt af renten. Og de svingende obligationskurser kan betyde store svingninger i restgælden, og det er et forhold, som mange låntagere forsømmer at tage med i deres overvejelser.

Det er ikke noget problem, hvis man holder lånet til udløb og ingen planer har om at sælge boligen eller konvertere lånet. Men hvis man på et tidspunkt skal sælge huset, risikerer man at løbe ind i et tab, hvis kursen på de obligationer, som lånet er udstedt i, er steget som følge af en faldende rente.

Stor usikkerhed om ydelsen

Det stik modsatte er gældende for flexlån. Her kender man ikke de fremtidige ydelser gennem hele lånets løbetid og kan derfor risikere en højere »husleje« i tilfælde af rentestigninger. Til gengæld vil kursudsvingene på lånet ofte være små (især på flexlån med årlig rentetilpasning, altså F1), hvorfor man altså har langt større sikkerhed for, hvad værdien af restgælden til enhver tid er. Om man foretrækker risiko i form af muligheden for stigende fremtidige ydelser ved en stigende rente eller risiko i form af muligheden for en stigende restgæld ved faldende renter, er helt op til ens personlige risikoprofil. Og det kan jo være svært at vælge imellem.

Betaler for indbygget renteboks

Måske netop derfor er de nye såkaldte garantilån blevet så stor en succes, som tilfældet er. Garantilånet er nemlig en form for klon af de to låntyper, som hverken har helt de samme fordele eller ulemper som det fastforrentede lån og flexlånet hver for sig. Et garantilån er et flexlån med en indbygget forsikringsgaranti, der sikrer låntageren imod rentestigninger på op over 5 eller 6%.

Lånet har en højere rente end et flexlån, men har stadig væk en væsentlig lavere rente end et fastforrentet lån. Til gengæld falder kursen ikke nær så meget på et garantilån som på et fastforrentet lån i tilfælde af rentestigninger, og man høvler derfor ikke nær så meget af restgælden ved stigninger i den lange rente. Omvendt stiger kursen og dermed restgælden heller ikke tilsvarende meget i tilfælde af rentefald.

Altid den næstbedste løsning

Er man i tvivl om, hvilket lån man skal vælge, er et garantilån derfor i virkeligheden et ganske udmærket lån. Ligegyldigt hvordan renten udvikler sig, vil enten det fastforrentede lån eller flexlånet være et bedre valg. Men også ligegyldigt hvordan renten udvikler sig, vil enten flexlånet eller det fastforrentede lån være et dårligere valg. Med et garantilån sikrer man sig altså med andre ord, at man hverken vælger det bedste eller det værste lån, men derimod det næstbedste (eller næstværste lån), uanset hvad der sker. Og det er jo i virkeligheden princippet bag alle forsikringskonstruktioner.

Så meget koster det at låne 1 mio. kr. ved forskellige låntyper
Flexlån F1	30 år	52.720 kr.	43.150 kr.	2.04%
Flexlån F1T	25 år	59.150 kr.	49.610 kr.	2.04%
Flexlån F3	30 år	54.600 kr.	44.080 kr.	2.29%
Flexlån F3T	25 år	60.970 kr.	50.480 kr.	2.29%
Flexlån P33	30 år	54.460 kr.	44.010 kr.	2.27%
Flexlån P33T	25 år	60.830 kr.	50.410 kr.	2.27%
Flexlån F1, afdragsfrit	30 år	30.170 kr.	20.520 kr.	2.03%
Flexlån F3, afdragsfrit	30 år	32.850 kr.	22.340 kr.	2.28%
Flexgaranti	30 år	57.230 kr.	45.740 kr.	2.55%
Flexgaranti, afdragsfrit	30 år	35.590 kr.	23.840 kr.	2.57%
4% obligationslån	30 år	65.500 kr.	50.460 kr.	3.49%
4% kontantlån	30 år	65.230 kr.	49.640 kr.	3.39%
4% obligationslån, afdragsfrit	30 år	55.270 kr.	37.580 kr.	3.86%

Forudsætninger:
Kursværdi: 1 mio. kr. Skattesats: 33%.
Kilde:
Realkredit Danmark, pr. 25. januar 2005.